TUTELA ANCHE RISARCITORIA SUL PRELIMINARE DI PRELIMINARE
18 GIU 2018
La Seconda Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, con la Sentenza 12527 pubblicata il 5.04.2018, al termine di una complessa indagine sulla natura del contratto conteso nel caso di specie, ha ribadito che "la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valida ed efficace, e dunque non è nulla per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale."
La Suprema Corte, accogliendo il ricorso e cassando così la sentenza impugnata dela Corte di Appello di Roma, ha riqualificato l'accordo definito "proposta irrevocabile di acquisto" sottoscritta tra le parti come un vero e proprio contratto preliminare di preliminare, ravvisando la valida pattuizione di un vincolo contrattuale finalizzato ad un ulteriore accordo. In tale contesto, il rifiuto di contrattare opposto nella seconda fase, se immotivato e contrario a buona fede poichè dall'istruttoria era emerso che la parte resistente fosse a conoscenza delle problematiche legate all'immobile, dà pertanto luogo ad un inadempimento di un rapporto obbligatorio già perfezionatosi, con la precisazione che, può pure darsi in concreto una più articolata procedimentalizzazione delle fasi contrattuali, che consente di individuare nel corso delle trattative una convenzione che non sia ancora un vero preliminare (perché mancano ancora elementi essenziali), ma una puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l'accordo è irrevocabilmente raggiunto, restando da concordare secondo buona fede ulteriori punti. A seconda, pertanto, della specifica qualificazione dell'accordo raggiunto e sottoscritto, le tutele azionabili dalle parti si riallacciano inequivocabilmente al grado di definitività raggiunto dall'accordo.
Nei casi di procedimenti di formazione contrattuale graduali (preliminare di preliminare) si lasciano trasparire l'interesse perseguito dalle parti a una negoziazione consapevole e informata da raggiungersi con successive contrattazioni.