TASFERIMENTO DI IMMOBILI AL MANDATARIO A TASSA FISSA (COME NEL TRUST) E SENZA IMP. DI DONAZIONE

22 MAG 2019

La Corte di Cassazione con le sentenze 11401 e 11402 del 30.04.2019 ha stabilito che in caso di trasferimento dell’immobile dal mandante al mandatario non si applica l’imposta di donazione, ma l'imposta di registro in misura fissa, come avviene nel caso in cui vi sia il trasferimento a titolo gratuito dal settlor al trustee.
In sostanza, secondo i Giudici, il trasferimento dell’immobile dal mandante al mandatario (senza rappresentanza) è meramente strumentale alla vendita del bene e non costituisce un “trapasso di ricchezza” soggetto all’imposta sulle donazioni.
Nella fattispecie analizzata, l'ufficio aveva notificato al notaio due avvisi di liquidazione per imposta di donazione, contestandogli la mancata imposizione, relativamente ai due mandati conferiti per la vendita di due immobili, relativamente ai quali, i mandanti avevano trasferito la proprietà degli stessi ai mandatari a titolo gratuito.
I giudici di primo grado avevano accolto i ricorsi del notaio, ritenendo che non si dovesse applicare l’imposta di donazione poichè il trasferimento “era meramente strumentale alla esecuzione del mandato, costituendo adempimento della obbligazione dei mandanti di somministrare al mandatario, ai sensi dell’art. 1719 c.c., i mezzi necessari per l’esecuzione del contratto”, sentenza che veniva poi riformata in appello
La Suprema Corte, dopo avere rilevato l'assenza di precedenti in ordine al regime fiscale della fattispecie, richiamando la normativa sul trust, ha affermato che quando il conferimento costituisce un atto sostanzialmente neutro che non arreca un effettivo incremento patrimoniale al beneficiario, va esclusa la sussistenza di un trapasso di ricchezza suscettibile di imposizione indiretta (Cassazione 17 gennaio 2019 n. 1131), neutralità esistente anche nel mandato poichè i mandatari non hanno beneficiato di alcun arricchimento atteso che ".... costoro sono gravati “dalle correlate obbligazioni di trasferire al terzo acquirente il bene (del quale è intestatario meramente formale), e di corrispondere al mandante il relativo prezzo, ovvero – qualora il mandato non possa essere adempiuto – dalla obbligazione di retrocedere il bene al mandante”.
Ragionando sulla sentenza e sulle sue possibili applicazioni, ritengo si debba riflettere e magari rivedere i nostri convincimenti sulla, di fatto, intranferibilità degli immobili a società fiduciarie, fino ad arrivare ad ipotizzare un nuovo mezzo di trasferimento "temporaneo" degli immobili, ogni qualvolta in cui vi siano termini per la vendita di un fabbricato e ciò senza abusare del diritto vigente.
Invero, a mio giudizio, la sentenza, che definirei rivoluzionaria, intervenendo favorevolmente nell'ambito dell'applicazione dell'imposizione indiretta, potrebbe ravvivare un settore, quello immobiliare, in grave crisi, proprio a causa della gravosità dell'imposizione fiscale e favorire i trasferimenti immobiliari con rilevante beneficio per l'intera economia nazionale.

mandato-senza-donazione-e-a-tassa-fissa.pdf

* La Direzione Regionale della Lombardia, n. 118299 del 31 dicembre 2001, ha affermato che il trasferimento in “amministrazione fiduciaria” di beni immobili, è un’operazione riconducibile al mandato a titolo oneroso senza rappresentanza, che non comporta quindi un trasferimento della proprietà degli stessi ma un mero trasferimento del potere di amministrazione e gestione. Pertanto ai fini dell’imposta di registro, il mandato è soggetto a registrazione in termine fisso ed in misura proporzionale (3%) ai sensi dell’art. 9 della Tar., parte I, all. al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
Circa l’intestazione dell’immobile così come il suo ri-trasferimento in capo al fiduciante (costituiscono cessioni di beni senza corrispettivo, che non comportano trasferimento di diritti reali.
Conformemente anche l’Agenzia delle entrate, Direzione Regionale dell’Emilia Romagna, n. 909-14280/2003 del 13 marzo 2003, ove l’Amministrazione finanziaria ha nuovamente ribadito che il mandato fiduciario è soggetto a registrazione in termine fisso e ad imposta di registro nella misura proporzionale del 3%, su una base imponibile costituita dal corrispettivo pattuito per il mandato. Nel parere si esplicita inoltre che “la cessione per intestazione e quella in restituzione” dell’immobile, essendo considerati entrambi trasferimenti non aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, sono soggetti a registrazione in termine fisso e ad imposta di registro in misura fissa, se posti in essere per atto pubblico o scrittura privata autentica, ai sensi dell’art. 11 della Tar., parte I, all. al D.P.R. n. 131/1986 e la direzione regionale della Toscana, in occasione del rimpatrio di capitali effettuato per il tramite della società fiduciaria ha dichiarato che l’intestazione di un immobile sito sul territorio nazionale intestato “in fiducia” alla stessa con assoggettamento ad imposta fissa. Ovviamente le medesime considerazioni sono applicabili anche alle imposte ipotecarie e catastali, poichè manca il trasferimento della proprietà, presupposto per la loro applicazione. Mentre per quanto riguarda il mandato fiduciario (in cui si estrinseca il pactum fiduciae) il relativo trattamento fiscale dipende dalla tipologia dello stesso e cioè, imposta di registro nella misura proporzionale al 3% sul corrispettivo pattuito per il mandato (e non sul valore del bene oggetto del negozio), se il mandato è a titolo oneroso senza rappresentanza; l’imposta di registro in misura fissa, se trattasi di mandato a titolo gratuito con la precisazione che se il mandatario è un soggetto IVA e il mandato è a titolo oneroso, il contratto è soggetto ad IVA, ai sensi dell’art. 3, comma 1, del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633. Sono tuttavia esenti da IVA le prestazioni di mandato di cui all’art. 10, n. 9, del medesimo decreto. Per completare la disamina rammentiamo che l’intestazione fiduciaria dei beni alla società fiduciaria e la loro reintestazione al fiduciante non costituiscono in ogni caso realizzo di plusvalenze o minusvalenze. I redditi relativi ai beni intestati alla società fiduciaria sono imputati ai fiducianti medesimi, secondo quanto previsto dalle norme relative alla categoria nella quale rientrano.

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