SISMA BONUS AQUISTI (sconto di 96.000 euro per l'acquisto di un immobile)

31 GEN 2021

Gli acquirenti di unità immobiliari acquistate nel termine di 18 mesi dal fine lavori, che siano state oggetto di demolizione e successiva ricostruzione, con relativo miglioramento sismico nelle zone individuate dalla legge, possono beneficiare del:
SUPERSISMABONUS ACQUISTI del 110%

scomputando il bonus dal prezzo dell’unità immobiliare (sconto in fattura), sino all’importo massimo di 96.000 euro;
possono altresì beneficiare della facoltà di cedere il credito;
possono ordinariamente portarselo in detrazione in dichiarazione dei redditi in 5 rate costanti.

Una volta che avrete fruito del SUPERSISMABONUS ACQUISTI del 110%, ricordatevi di conservare, (perchè verranno e ciò è sicuro):

l'atto di acquisto dell’immobile
la documentazione da cui risulti
- la tipologia di intervento effettuato
- la zona sismica nella quale è ubicato l’immobile
- la data di conclusione dei lavori
- l’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico.

Al fine di chiarire taluni dubbi sorti in occasione dell'approfondimento della vicenda (in tempi di telefisco) vi proponiamo una serie di quesiti risolti dal nostro studio sulla base delle risposte fornite dall'amministrazione finanziaria e sulla base dei principi posti a fondamento dell'ordinamento tributario.

Cosa si intende per interventi di demolizione e successiva ricostruzione e quali sono “le spese” che possono beneficiare del SISMABONUS 110%?
Secondo l’Agenzia delle Entrate sono agevolabili con il Sismabonus anche i lavori di finitura e completamento (di per sé qualificabili come manutenzioni) e non solo quelli riguardanti le parti strutturali, perché si tratta di recupero complessivamente considerato, per il quale vige in principio per cui i lavori di categoria superiore assorbono quelli di categoria inferiore collegati o correlati al principale (Risposta n.455/E/2020).

E’ possibile usufruire del Sismabonus acquisti “a SAL”?

A nostro giudizio, l’agevolazione non può essere usufruita, né come detrazione, né nelle forme alternative della cessione del credito o dello sconto in fattura, perché il beneficio, sia nella forma ordinaria che in quella potenziata, si perfeziona con la fine lavori ed il successivo rogito che a sua volta va concluso entro 18 mesi dal termine dei lavori.Tuttavia, occorre ricordare che nella Risposta ad Interpello n.5 del 16 gennaio 2020, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, il Sismabonus acquisti può essere fruito anche con riferimento ad eventuali acconti, purché il preliminare di vendita dell’immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende far valere la detrazione e siano ultimati i lavori sull’intero fabbricato.

Quale forma deve essere utilizzata per il bonifico del supersisma bonus acquisti?
L’Agenzia delle Entrate nella risposta 5/E/2020 ha chiarito che, per il Sismabonus acquisti, non c’è obbligo di pagamento con “bonifico parlante”, risposta che si ritiene valida anche in caso di applicazione del Sismabonus acquisti nella misura potenziata al 110%, visto che l’art.119, co.4, del DL 34/2020, convertito nella legge 77/2020, nel disporre l’aumento della percentuale di detrazione, non muta le condizioni d’accesso, né gli adempimenti già prescritti ai fini del beneficio fiscale.

Il beneficio è applicabile anche con demolizione e ricostruzione su diverso sedime e con diversa volumetria?
L’amministrazione finanziaria ha precisato che la ricostruzione dell’edificio può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente ed anche su diverso sedime, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione.

Può un intervento edilizio essere considerato rientrante nell'ambito agevolativo dell'articolo 16, comma 1 - septies del d.l. n. 63 del 2013, in considerazione del fatto che lo stesso non sarà di mera demolizione e ricostruzione dell'edificio ma di una operazione più complessa di riqualificazione di un'area, all'esito della quale saranno realizzate palazzine residenziali, con aumento delle volumetrie?
Secondo l’amministrazione finanziaria la qualificazione di un'opera edilizia (quale risultante dal titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori) spetta, al Comune o ad altro ente territoriale, onde per cui il beneficio spetta agli acquirenti se vi sia il rispetto della disposizione normativa di cui all'articolo 16, comma 1-septies del decreto-legge n. 63 del 2013, che lo ricordiamo prevede per gli acquirenti di immobili oggetto di demolizione e successiva ricostruzione realizzati dall'impresa di costruzione, «mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente», aggiungo io, prescindendo dalla circostanza che il titolo abilitativo sia emesso ai sensi dell'articolo dall'articolo 3, comma 1, lettera d) o e), del d.P.R. n. 380 del 2001.

LE DETRAZIONI IRPEF E IRES PER GLI INTERVENTI ANTISISMICI (spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021)
PERCENTUALI di detrazione	50%	70%, per le singole unità immobiliari, se si passa a una classe di rischio inferiore	80%, per le singole unità immobiliari, se si passa a due classi di rischio inferiore
		75%, per gli edifici condominiali, se si passa a una classe di rischio inferiore	85%, per gli edifici condominiali, se si passa a due classi di rischio inferiori
IMPORTO MASSIMO delle spese	96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno
	96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, per gli interventi sulle parti comuni di edifici condominiali
RIPARTIZIONE della detrazione	5 quote annuali
IMMOBILI INTERESSATI	qualsiasi immobile a uso abitativo (non solo l’abitazione principale) e immobili adibiti ad attività produttive l’immobile deve trovarsi in una delle zone sismiche 1, 2 e 3

LA DETRAZIONE PER L’ACQUISTO DI UN’UNITÀ IMMOBILIARE ANTISISMICA (in vigore dal 2017)

	PERCENTUALI di detrazione	75% del prezzo di acquisto (se si passa a una classe di rischio inferiore)
		85% del prezzo di acquisto (se si passa a due classi di rischio inferiori)
	IMPORTO MASSIMO su cui calcolare la detrazione	96.000 euro per ogni unità immobiliare
	RIPARTIZIONE della detrazione	5 quote annuali
	LE CONDIZIONI	gli immobili interessati sono quelli che si trovano nei Comuni ricadenti in una zona classificata “a rischio sismico 1” (anche “2” e “3”, a seguito della disposizione introdotta dal Dl n. 34/2019) devono far parte di edifici demoliti e ricostruiti per ridurre il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto al vecchio edificio i lavori devono essere stati effettuati da imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare che entro 18 mesi dal termine dei lavori vendono l’immobile

EDIFICI CONDOMINIALI: LA DETRAZIONE PER GLI INTERVENTI COMBINATI ANTISISMICI E DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA (in vigore dal 2018)
PERCENTUALI di detrazione	80% se i lavori determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore
PERCENTUALI di detrazione	85% se a seguito degli interventi effettuati si passa a due classi di rischio inferiori
IMPORTO MASSIMO su cui calcolare la detrazione	136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio
RIPARTIZIONE della detrazione	10 quote annuali
LE CONDIZIONI	gli interventi devono essere effettuati su edifici condominiali che si trovano nei Comuni ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 i lavori devono essere finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica