PLUSVALENZE PER CESSIONI DI FABBRICATI OGGETTO DI SUPERBONUS

15 GIU 2024

Con la circolare 13.6.2024 n. 13, l’Agenzia delle Entrate ha reso alcuni chiarimenti in merito alla disciplina delle plusvalenze, imponibili come redditi diversi, di cui alla lett. b-bis) dell’art. 67 co. 1 del TUIR, relative alle cessioni a titolo oneroso, effettuate dall’1.1.2024, di immobili oggetto di interventi agevolati con il superbonus ex art. 119 del DL 34/2020 conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione, salvo che si tratti di immobili:

acquisiti per successione;
adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione (o, se è decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo).

Nel documento di prassi viene precisato, che tale disposizione trova applicazione:

anche se il soggetto che ha beneficiato del superbonus è uno degli “altri aventi diritto” all’agevolazione (es. conduttore, familiare convivente);
solo per la prima cessione dell’immobile interessato dagli interventi agevolati con il superbonus;
sia se il superbonus è stato fruito direttamente in dichiarazione sia se si è optato per cessione/sconto ex art. 121 del DL 34/2020;
sia per gli interventi superbonus effettuati dall’1.1.2024, sia per gli interventi superbonus effettuati ante 1.1.2024 (e dunque a prescindere dalla circostanza che il superbonus sia fruito in misura pari al 110%, al 90%, al 70% o al 65%);
a prescindere dalla durata del possesso delle unità oggetto degli interventi;
anche se sono stati effettuati soltanto interventi “trainanti” sulle parti comuni dell’edificio condominiale nel quale l’unità immobiliare oggetto di cessione è situata, mentre non è stato effettuato alcun intervento “trainato” su tale singola unità immobiliare.

Calcolo del termine decennale dalla conclusione dei lavori

In relazione al calcolo del termine di 10 anni, l’Amministrazione finanziaria precisa che occorre considerare la data di conclusione degli interventi ammessi al superbonus, da identificarsi, in linea di principio, con la data di conclusione dei lavori “comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti”.

Determinazione della plusvalenza

Per la determinazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati con il superbonus, l’art. 68 co. 1 del TUIR impone di non tenere conto delle spese relative agli interventi superbonus effettuati sull’unità ceduta:

integralmente, se detti interventi sono conclusi da non più di 5 anni all’atto della cessione;
o per il solo 50%, se gli interventi sono stati conclusi da più di 5 anni e meno di 10.

Come ribadisce la circ. 13/2024, tale divieto di tenere conto (integralmente o per il 50%) delle spese riguarda tuttavia solo gli interventi superbonus al contempo:

agevolati con aliquota al 110%;
oggetto di opzione di cessione/sconto ex art. 121 del DL 34/2020.

Dunque, ai fini della determinazione della plusvalenza, possono essere considerate tra i costi inerenti all’immobile ceduto le spese per gli interventi agevolati con:

superbonus con aliquote diverse da quella del 110%;
superbonus al 110% fruito in dichiarazione dei redditi;
altri bonus “edilizi”.

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