NOVITÀ PER SUPERBONUS E BONUS MINORI

15 Gen 2024

Mediante l’approvazione e pubblicazione della Finanziaria 2024 (L. 213/2023) e del Decreto salva Superbonus (D.L. 212/2023) sono state introdotte modifiche e novità in ambito di super bonus (110% e 90%) e di bonus minori, che andiamo di seguito ad analizzare.

L. 213/2023 Pubblicata sulla GU il 30/12/2023 – Finanziaria 2024

La Legge è entrata in vigore il 01/01/2024.
Di seguito si tratteranno unicamente i punti inerenti il superbonus e bonus minori.

Art. 1, Commi da 64 a 66

Mediante i commi 64, 65 e 66 è stato modificato il comma 1 dell’art. 67 TUIR ai sensi del quale costituiscono “redditi diversi” le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili da parte di un privato. Nello specifico è stata introdotta la lett. b-bis) con la quale è disposto che costituiscono “redditi diversi”: “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del ... [DL n. 34/2020] ... che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”.
Quindi è stata individuata una nuova categoria di immobili in grado di generare plusvalori fiscalmente rilevanti, ovvero gli immobili che hanno beneficiato del superbonus 110% mediante sconto in fattura e cessione del credito oggetto di interventi di ristrutturazione terminati da non più di 10 anni dall’atto di cessione.
Restano esclusi gli immobili ricevuti tramite successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni.
È stata inoltre definita una diversa modalità di determinazione della plusvalenza conseguita, infatti, tra i costi inerenti del bene ceduto

non vanno incluse le spese sostenute per i predetti interventi se:
- i lavori sono stati conclusi da meno di 5 anni;
- il contribuente ha fruito della detrazione del 110% ed abbia optato per lo sconto in fattura/cessione del credito di cui all’art. 121, DL n. 34/2020.

(Conseguentemente, nel caso in cui il contribuente abbia scelto di beneficiare direttamente in dichiarazione dei redditi della detrazione del 110% è possibile sostenere che non trova applicazione la nuova disposizione in esame e quindi tra i costi inerenti possono essere incluse anche le spese per i lavori eseguiti);

è possibile considerare il 50% delle spese sostenute per i predetti interventi se i lavori sono stati conclusi da più di 5 anni ed il contribuente ha fruito della detrazione del 110% ed abbia optato per lo sconto in fattura/cessione del credito di cui all’art. 121, DL n. 34/2020.

La plusvalenza determinata secondo quanto sopra definito può essere assoggettata ad imposta sostitutiva pari al 26%.
Le novità sopra evidenziate sono applicabili a decorrere dalle cessioni poste in essere dal 01/01/2024.

Art. 1, Commi da 86 e 87

A seguito di interventi edilizi che implicano variazioni nella consistenza dell’unità immobiliare, è richiesta la presentazione della “Dichiarazione di variazione dello stato dei beni” di cui all’art. 1, commi 1 e 2, DM n. 701/94, al fine di aggiornare i dati catastali con la situazione di fatto.
Mediante i commi 86 e 87, è stato confermato che per gli immobili oggetto di interventi mediante superbonus, l’Agenzia delle Entrate verificherà, “sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati”, l’assolvimento dell’adempimento in esame, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati. Inoltre, è stato indicato che nei casi in cui la Dichiarazione di variazione dello stato dei beni non risulti presentata, l’Agenzia invierà al contribuente un’apposita comunicazione.

Art. 1, Comma 88

È confermato l’aumento dall’8% all’11% della ritenuta che banche / Poste sono tenute ad operare all’atto dell’accreditamento dei bonifici “parlanti”.
Detto aumento opera a decorrere dall’1.3.2024.

D.L. 212/2023 Pubblicato sulla GU il 29/12/2023 – Decreto salva Superbonus

Il Decreto è entrato in vigore il 30/12/2023 prevendendo le seguenti modifiche alla normativa previgente:

Art. 1, comma 1:

Con riferimento agli interventi rientranti nel Superbonus 110% e 90% (art. 119 D.L. 34/2020) per i quali è stata esercitata l’opzione per lo sconto in fattura/cessione del credito in base ai SAL fino al 31/12/2023, l’art. 1 dispone che le detrazioni spettanti “non sono oggetto di recupero in caso di mancata ultimazione dell’intervento stesso, ancorché tale circostanza comporti il mancato soddisfacimento del requisito del miglioramento di due classi energetiche”.
Pertanto, la detrazione che deriva da spese sostenute fino al 31/12/2023 riferite ai SAL per i quali il contribuente ha optato per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, è considerata acquisita anche nel caso in cui i lavori non vengano terminati e il mancato completamento non consenta il conseguimento del miglioramento energetico prescritto dalla norma per gli interventi rientranti nel superbonus 110% o 90%.
Resta ferma l’applicazione della normativa relativa ai controlli (ex art. 121, comma 4, 5 e 6 D.L. 34/2020) nel caso sia accertata la mancata sussistenza, anche parziale, degli altri requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta.

Art. 1, comma 2:

Per i soggetti che si trovano nella situazione sopra descritta (comma 1: lavori non ancora terminati per i quali è stata esercitata opzione per i SAL al 31/12/2023) con un reddito di riferimento fino ad € 15.000, è prevista l’erogazione di un nuovo contributo per le spese sostenute dal 01/01/2024 al 31/10/2024 per interventi eseguiti su minicondomini, condominio e edifici composti da 2 a 4 unità detenute da un unico soggetto o in comproprietà, a condizione che al 31/12/2023 sia stato raggiunto un SAL non inferiore al 60%.
Il reddito di riferimento va calcolato sommando i redditi complessivi posseduti nell’anno 2023 dal contribuente, dal coniuge/soggetto legato da unione civile/convivente presente nel nucleo familiare e dividendo la predetta somma per una quota determinata in base al numero dei componenti del nucleo familiare.
Il nuovo contributo non è tassabile, sarà erogato dall’Agenzia delle Entrate in base a criteri e modalità che verranno definiti dal MEF con un apposito Decreto che deve essere adottato entro 60 giorni dalla data di entrate in vigore (30/12/2023).

Art. 2, comma 1:

Il blocco della possibilità di esercitare le opzioni per sconto in fattura/cessione del credito introdotto dal Decreto blocca crediti (art. 2, comma 2 del D.L. 11/2023) non trova applicazione per le spese relative ad immobili ubicati nelle zone sismiche di categoria 1, 2 e 3. L’art. 2, comma 1 ha introdotto e rilevato che tale disposizione trova applicazione esclusivamente con riferimento agli interventi che comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici per i quali la richiesta del titolo abilitativo per l’esecuzione dei lavori edilizi risulti presentata fino al 29/12/2023.
Pertanto, per gli interventi eseguiti su fabbricati situati in zone terremotate, iniziati dopo il 29/12/2023 non è più possibile beneficiare dello sconto in fattura e della cessione del credito.

Art. 2, comma 2:

Inoltre, per gli interventi eseguiti su fabbricati situati in zone terremotate avviati dal 31/12/2023, l’art. 2, comma 2 ha introdotto l’obbligo di stipula entro 1 anno dalla conclusione dei lavori, di un contratto assicurativo per l’immobile a copertura dei danni procurati da calamità naturali/eventi catastrofali.

Art. 3, comma 1:

L’art. 3 è andato a modificare la disciplina relativa alla detrazione pari al 75% per le spese sostenute per interventi finalizzati al superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche. Nello specifico la disciplina previgente è applicabile alle spese sostenute per:

interventi per i quali al 29/12/2023 risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo;
interventi per i quali non è richiesto il titolo abilitativo già iniziati al 29.12.2023 ovvero, se non ancora iniziati, per i quali alla predetta data è già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura di beni / servizi ed è stato versato un acconto.

Per le spese sostenute dal 30/12/2023 la detrazione non è più applicabile:

alle spese sostenute per la generalità degli interventi direttamente finalizzati al superamento/eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti;
agli interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche;
in caso di sostituzione dell’impianto, alle spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e dell’impianto sostituito;

pertanto per le spese sostenute dal 30/12/2023, la detrazione resta applicabile soltanto per interventi aventi ad oggetto esclusivamente scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici eseguiti in edifici esistenti.
Inoltre, gli interventi risultano agevolati a condizione che siano rispettati i requisiti tecnici previsti dal DM n. 236/89, ora è stato disposto che tale conformità deve essere attestata da un’apposita asseverazione rilasciata da un tecnico abilitato.

Art. 3, comma 2:

Il bonus per il superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche pari al 75% era stato originariamente escluso dal blocco della possibilità di esercitare le opzioni di sconto in fatture e cessione del credito, tuttavia mediante l’art. 3 comma 2 è stato disposto che la possibilità di optare ancora per sconto in fattura/cessione del credito per le spese di eliminazione delle barriere architettoniche:

per la generalità dei soggetti è limitata alle sole spese sostenute fino al 31.12.2023;
è applicabile anche alle spese sostenute dall’1.1.2024 soltanto da parte di:
- condomini per interventi sulle parti comuni di edifici a prevalente destinazione abitativa;
- persone fisiche, per interventi su unifamiliari/unità abitative in edifici plurifamiliari, a condizione che:
  - il contribuente sia proprietario / titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile;
  - l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale;
  - il contribuente abbia un reddito familiare di riferimento non superiore a € 15.000;
  - nel nucleo familiare sia presente un soggetto disabile ai sensi dell’art. 3, Legge n. 104/92;

per gli interventi avviati prima del 30.12.2023, quindi per gli interventi per i quali è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, se la richiesta del titolo è stata effettuata entro il 29 dicembre 2023, si applicherà la precedente disciplina di cui al citato art. 119–ter, mentre per i lavori per i quali non sia necessario un titolo abilitativo, a condizione che:
- i lavori siano stati avviati entro il 29 dicembre 202313, oppure,
- sia stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori e sia stato versato un acconto sul prezzo (le due condizioni devono coesistere, pertanto, il pagamento dell’acconto costituisce una condizione essenziale).

Al di fuori dei casi sopra menzionati, l’unica modalità di fruizione del bonus barriere architettoniche 75% sarà mediante dichiarazione dei redditi in 5 anni.

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