CESSIONI DI IMMOBILI COLLABENTI CON ALIQUOTA IVA ORDINARIA
Con la risposta a interpello 7.11.2022 n. 554, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al trattamento IVA applicabile alle cessioni di immobili collabenti.
L’art. 10 n. 8-bis e 8-ter del DPR 633/72 distingue, ai fini dell’assoggettamento a IVA delle cessioni immobiliari effettuate da soggetti passivi, gli immobili strumentali da quelli abitativi, prevedendo per questi ultimi un generale regime di esenzione.
Invece, le cessioni di fabbricati strumentali costituiscono:
- operazioni imponibili quando effettuate “dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 31, primo comma, lett. c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457”, purché avvengano “entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento”;
- operazioni esenti in tutti gli altri casi, ferma restando la possibilità per il cedente di manifestare, in atto, l’opzione per l’imponibilità.
Con la circ. Agenzia delle Entrate 4.8.2006 n. 27, si è chiarito che la qualificazione degli immobili (abitativi o strumentali) deve essere operata in base al criterio oggettivo della classificazione catastale degli stessi, a prescindere dal loro effettivo utilizzo e, quindi, della destinazione successiva alla vendita (cfr. circ. 1.3.2007 n. 12 e 28.6.2013 n. 22).
Si ricorda, inoltre, che le disposizioni summenzionate non trattano specificamente anche dei fabbricati “non ultimate”.
Il caso di specie riguarda la cessione di un complesso immobiliare costituito da un’area urbana (categoria F/1) su cui insistevano 5 fabbricati a originaria destinazione alberghiera (categoria D/2), poi caduti in stato di notevole degrado e censiti nella categoria “F/2 - unità collabenti”.
Il cedente ha avviato interventi edilizi per la demolizione e ricostruzione nonché la riconversione urbanistica con destinazione residenziale.
In tali circostanze (cioè avvio dei lavori anteriore alla cessione e stato di avanzamento dei lavori di demolizione alla data di compravendita), l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato come la classificazione catastale del fabbricato “al momento della cessione” resti, in generale, il criterio di riferimento principale per applicare l’esenzione IVA prevista dai n. 8-bis e 8-ter dell’art. 10 co. 1 del DPR 633/72.
Ritenendo che, al di là dell’originaria classificazione, i fabbricati “collabenti” classificati catastalmente nella categoria F/2 non siano annoverabili né fra quelli strumentali né fra quelli abitativi, la medesima ha affermato che la relativa cessione è soggetta all’ordinario regime di imponibilità, con conseguente applicazione dell’IVA nella misura del 22%.
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