SUPERBONUS 110%: CASO PRATICO DI DEMOLIZIONE E SUCCESSIVA RICOSTRUZIONE DI VILLA

14 MAR 2021

Con la conversione in legge del DL 19 maggio 2020, n. 34, convertito nella legge n. 77 del 17/07/2020 (G.U. n. 180 del 18/07/2020) e del DL 16 luglio 2020, n. 76, cosiddetto “Decreto Semplificazioni”, sono stati introdotti gli incentivi sul Superbonus (Eco e Sisma Bonus) ed è stato ampliato il concetto di ristrutturazione edilizia con cui oggi vengono identificati anche gli interventi di “Demolizione e ricostruzione”, anche quando l’edificio viene ricostruito:

con diversa sagoma
con diversi prospetti
con diversa area di sedime
con diverse caratteristiche planivolumetriche e tipologiche
con incrementi di volumetria, ove consentiti e previsti da strumenti urbanistici

Con le medesime disposizioni sono state poi introdotte deroghe ai limiti di distanza, sicché la demolizione e ricostruzione può avvenire:

rispettando i limiti di distanza legittimamente preesistenti
realizzando gli incentivi volumetrici eventualmente previsti anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito.

Ma perchè è meglio demolire piuttosto che ristrutturare?

consente di eliminare eventuali piccoli abusi edilizi che, diversamente, andrebbero invece sanati o eliminati;
garanzia del rispetto di tutti i restrittivi parametri tecnici richiesti dal “Decreto Rilancio” senza il bisogno di studio di fattibilità;
consente il raggiungimento dei massimi livelli di sicurezza sismica ed il raggiungimento dei massimi standard di efficienza energetica;
consente di applicare la detrazione anche sugli ampliamenti volumetrici previsti dai piani urbanistici locali come confermato dalla Agenzia delle entrate nella Risposta n. 11 del 07.01.2021, purchè il titolo edilizio sia inquadrato come “ristrutturazione edilizia”.

Oggi, proveremo ad applicare la normativa ad un caso pratico affinche si possa comprendere il percorso da effettuare ed il contributo economico dell’erario alla ricostruzione del nostro vetusto patrimonio edilizio.

Il primo elemento da ricordare è che l’amministrazione finanziaria ha prescritto che per beneficiare dei singoli plafond di bonus occorre tenere una distinta contabilizzazione delle spese. In altre parole, secondo l’amministrazione finanziaria è possibile fruire di ciascuna agevolazione, nell’ambito di ciascun limite di spesa, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione (Circolare n. 24/E del 8 agosto 2020; Risoluzione n. 60/E del 28 settembre 2020).
I requisiti per accedere al beneficio fiscale sono molteplici e piuttosto articolati, D.M. 06/08/2020 “Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici - cd. Ecobonus.” (Decreto Requisiti), D.M. 06/08/2020 “Requisiti delle asseverazioni per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici - cd. Ecobonus.” Decreto Asseverazioni).
Per la dterminazione del bonus vale il principio secondo il quale l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore (Circolare n. 57/E del 24/02/1998), (es. la detrazione prevista per gli interventi antisismici può essere applicata anche alle spese di manutenzione ordinaria tinteggiatura, intonacatura, rifacimento di pavimenti, e straordinaria, necessarie al completamento dell’opera. Lo stesso dicasi per altre opere, per esempio rifacimento impianti elettrici, idraulici e igienico sanitari, demolizione e ricostruzione di pareti e muri interni, ecc., che è necessario prevedere per attuare compiutamente interventi di efficientamento energetico.
Da quanto in precedenza affermato discende che in ipotesi di un intervento di “Demolizione e ricostruzione” trovano applicazione contemporaneamente tutte le disposizioni citate che lo ricordiamo prevedono l’applicazione del Superbonus 110% sia agli interventi trainanti che agli interventi trainati che appresso andremo a schematizzare:

Interventi trainanti		Spesa max ammissibile			% Detrazione		N° anni ripartizione detrazione		Requisiti
ECOBONUS
*CAPPOTTO* Interventi di isolamento termico degli involucri edilizi (strutture opache verticali, orizzontali, inclinate che delimitano il volume riscaldato)		50.000 € (unifamiliari o U.I. funz. indipendenti) 40.000 € (da 2 a 8 U.I., per ogni U.I.) 30.000 € (oltre 8 U.I., per ogni U.I.)			110%		5		Rispettare limiti di trasmittanza termica U (cfr. D.M. 06/08/2020 “Requisiti”, All. E) Rispettare massimali specifici di costo (cfr. D.M. 06/08/2020 “Requisiti”, All. I) o prezziari riferimento I materiali isolanti utilizzati devono rispettare Criteri Ambientali Minimi (CAM)
*CALDAIA* Interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale		30.000 € (unifamiliari o U.I. funz. indipendenti) 20.000 € (da 2 a 8 U.I., per ogni U.I.) 15.000 € (oltre 8 U.I., per ogni U.I.)			110%		5		Si possono realizzare impianti di riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria con caldaia a condensazione classe A Anche con pompa di calore, impianti ibridi, geotermici, collettori solari termici, ecc. (con caratteristiche di cui al D.M. 06/08/2020 “Requisiti”, All. F, G, H) Se 2 o più U.I. non indipendenti, l’impianto deve essere centralizzato Rispettare massimali specifici di costo (cfr. D.M. 06/08/2020 “Requisiti”, All. I) o prezziari riferimento
SISMA BONUS
Interventi antisismici “Sismabonus”		96.000 € per ogni U.I. dell’edificio			110%		5		Si applica a qualsiasi immobile a uso abitativo (non solo l'abitazione principale) e immobili adibiti ad attività produttive L'immobile deve trovarsi in una delle zone sismiche 1, 2 e 3 (NO Zona 4) Nessun massimale specifico di costo
Interventi trainati	Spesa max ammissibile		Detraz. max ammissibile	% Detrazione		N° anni ripartizione detrazione		Requisiti
*FINESTRE* sostituzione comprensive di infissi			60.000 € per ogni U.I. dell’edificio	110%		5		Rispettare limiti di trasmittanza termica U (cfr. D.M. 06/08/2020 “Requisiti”, All. E) Rispettare massimali specifici di costo (cfr. D.M. 06/08/2020 “Requisiti”, All. I) Gli infissi sono comprensivi anche delle strutture accessorie che hanno effetto sulla dispersione di calore (per esempio, scuri o persiane) o che risultino strutturalmente accorpate al manufatto (per esempio, cassonetti incorporati nel telaio dell’infisso)
*FOTOVOLTAICO* Interventi di installazione di impianti solari fotovoltaici *ACCUMULO* Integrato con gli impianti solari fotovoltaici	48.000 € con limite spesa max 1.600 € per ogni kW di potenza nominale 48.000 € con limite di spesa max 1.000 € per ogni kWh di capacità di accumulo			110%		5
*SCHERMATURE SOLARI*			60.000 € per ogni U.I. dell’edificio	110%		5		Rispettare massimali specifici di costo (cfr. D.M. 06/08/2020 “Requisiti”, All. I)
*DOMOTICA* per controllo a distanza degli impianti (building automation)			15.000 € per ogni U.I. dell’edificio	110%		5		Rispettare massimali specifici di costo (cfr. D.M. 06/08/2020 “Requisiti”, All. I)
*RICARICA DI VEICOLI ELETTRICI* * negli edifici	2.000 € per ogni contribuente			110%		5		Questo intervento è trainato solo se eseguito congiuntamente ad interventi trainanti di efficientamento energetico

(L’agevolazione si intende riferita a una sola colonnina di ricarica per unità immobiliare).
* Il massimale di spesa di € 3.000 per contribuente inizialmente previsto è stato rimodulato nella seguente forma:

€ 2.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno (definizione di cui al comma 1-bis sopra riportata);
€ 1.500 per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che installino un numero massimo di otto colonnine;
€ 1.200 per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che installino un numero superiore a otto colonnine.

(L’agevolazione si intende riferita a una sola colonnina di ricarica per unità immobiliare).
Compreso che i valori indicati con il colore rosso indicano il plafond delle spese massime detraibili, dobbiamo necessariamente ricordare anche che la villa oggetto dell'intervento è stata danneggiata dal sisma del 2016, onde per cui i limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi fiscali Ecobonus e Sismabonus, sostenute entro il 30 giugno 2022 “sono aumentati del 50 per cento ... nei comuni di cui agli elenchi allegati al decreto-legge 17 ottobre 2016, n. 189, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2016, n. 229, e di cui al decreto legge 28 aprile 2009, n. 39, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 giugno 2009, n. 77, nonché nei comuni interessati da tutti gli eventi sismici verificatisi dopo l’anno 2008 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza. In tal caso, gli incentivi sono alternativi al contributo per la ricostruzione e sono fruibili per tutte le spese necessarie al ripristino dei fabbricati danneggiati, comprese le case diverse dalla prima abitazione, con esclusione degli immobili destinati alle attività produttive”.

Per fruire del credito d’imposta, è necessaria l’asseverazione dei requisiti tecnici e della congruità delle spese sostenute, sia per gli interventi di efficientamento energetico che di riduzione di rischio sismico, da rilasciarsi al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori, (i SAL non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo e ciascuno SAL deve riferirsi almeno al 30% del medesimo intervento come previsto dall’art. 121 del “Decreto Rilancio”).
Il tecnico abilitato oltre a dichiarare il rispetto dei requisiti tecnici e la congruità delle spese in asseverazione, allega il computo metrico ed in taluni casi l’asseverazione del tecnico può essere sostituita da una dichiarazione del fornitore o dell’installatore (punto 13.2 dell’Allegato A del “Decreto requisiti ecobonus”), da utilizzarsi come massimali di costo per ogni singola tipologia di intervento, i prezzi indicati nell’Allegato I del “Decreto requisiti ecobonus”.

Ricordiamo che l'intervento descritto, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante in sede di dichiarazione dei redditi relativa all'anno di riferimento delle spese, può alternativamente beneficiare:

dello sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati (cd. sconto in fattura). Il fornitore recupera il contributo anticipato sotto forma di credito d'imposta con facoltà di successive cessioni di tale credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
per la cessione di un credito d'imposta corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.

Modalità che eliminano l’eventuale incapienza da parte del fruitore delle agevolazioni.

allegato-i_decreto-requisiti-ecobonus.pdf

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