BONUS 110%: VADEMECUM PER NON COMMETTERE ERRORI (LA CAPACITA' DI COMPLICARE LE COSE SEMPLICI)

15 DIC 2020

Ancora una volta, le migliori intenzioni si infrangono sugli scogli della burocrazia e mi sto riferendo alle difficoltà connesse con la fruizione del superbonus 110%.
Ma andiamo con ordine e cerchiamo di capire come funziona e quali sono gli attori chiamati a sbrogliare la matassa.
Com’è noto, nessun intervento edilizio può essere effettuato senza le professioni tecniche (geometri, architetti, ingegneri, ...) che, come vedremo, dovranno, nella maggior parte dei casi, necessariamente interfacciarsi con il commercialista, invero non solo per adempiere agli aspetti "telematici" della domanda e segnatamente per comunicare alla Agenzia delle entrate la cessione del credito, ma anche per superare le diverse questioni di diritto che avvolgono la procedura, in relazione ai soggetti destinatari del credito d’imposta, piuttosto che in relazione alle deliberazioni condominiali (nell’attuale crisi pandemica), oppure in relazione alle modalità di finanziamento dell’opera edilizia, da cui discende il diritto al credito d’imposta.

Ma andiamo con ordine e ricostruiamo il tragitto da seguire:
LO STUDIO DI FATTIBILITA’.
Si parte da qui e cioè occorre che il tecnico incaricato si accolli “gratuitamente” l’onere di valutare la realizzazione dell’opera, beneficiaria del credito d’imposta (110%), che come vedremo, spetta solo in presenza di determinate condizioni e cioè qualora vi sia la possibilità di migliorare le caratteristiche sismiche dell’edificio (SISMA BONUS) oppure quando vi sia un miglioramento dell’isolamento termico (ECOBONUS), laddove possibile, di almeno due classi energetiche.
Questo miglioramento potrà essere raggiunto mediante la sostituzione degli impianti di climatizzazione (c.d. intervento trainante), mediante la sostituzione degli infissi (intervento trainato), oppure mediante la realizzazione del cappotto che comporti una spesa non superiore a euro 50.000 per gli edifici unifamiliari, oppure non superiore ad euro 40.000 per ogni unità abitativa nei condomini fino a 8 unità, oppure non superiore euro 30.000 per le unità immobiliari che eccedono le 8), e con la precisazione che l’importo eccedente resta a carico del committente dei lavori e non fruisce di alcuna agevolazione. Formalmente il termotecnico dovrà reperire o rilasciare l'APE ante lavori e valutare se i lavori programmati sono idonei a migliorare la classe energetica dell’edificio di almeno due classi.
Una volta valutata la presenza dei requisiti necessari per poter beneficiare del credito d’imposta occorrerà effettuare il computo metrico delle superfici e valutare i costi "standard" indicati dall'apposito decreto per capire se l'importo delle spese superi o meno il limite massimo previsto dalla normativa.
IL CONTRATTO
Valutata la fattibilità dell’operazione, si passa a redigere un contratto che dovrà individuare analiticamente i lavori da eseguirsi ed i relativi costi, i tempi di realizzazione (al momento il beneficio scade al 31.12.2021) ed infine le modalità di pagamento di tutti gli attori partecipanti alla realizzazione dell’opera, (imprese, fornitori e professionisti).
A tal proposito ricordo che il committente potrà pagare (con bonifico parlante), con proprie risorse finanziarie ed ottenere la detrazione IRPEF pari al 110% della spesa sostenuta (IVA compresa) e detrarre l'importo nella sua dichiarazione dei redditi (in cinque quote annuali), valutando preventivamente la sua capienza in termini di debito d’imposta, poiché la differenza non utilizzata nell’anno di competenza andrà persa.
In alternativa all’utilizzo diretto del credito d’imposta, il committente potrà ottenere dall'impresa esecutrice delle opere, uno sconto in fattura e cedergli il credito d'imposta pari al 110% della detrazione (con la consapevolezza che l'impresa, ottenuto il credito d'imposta, potrebbe a sua volta cederlo ad altra impresa o a una banca per monetizzarne l'importo.
Infine, il committente potrà tramutare la detrazione del 110% in credito d'imposta e cedere il medesimo ad una banca o ad una assicurazione, che anticiperà il denaro necessario per pagare i lavori, previo addebito di una commissione (la cessione del credito avviene mediante l’utilizzo di una piattaforma messa a disposizione dall'Agenzia delle entrate).
Ma cosa succederebbe nel caso in cui la banca non volesse assumersi alcuna obbligazione nei riguardi del committente?
Ammesso che l’impresa esecutrice si mostri disponibile a realizzare i lavori senza incassare alcun anticipo, occorrerà attendere la realizzazione di almeno il 30% delle opere agevolate, per poter pagare le imprese ed i professionisti (nella misura massima del 30%). L'impresa ed il professionista emetteranno le relative fatture, evidenzando lo sconto in fattura.
In alternativa il committente dovrà necessariamente anticipare le somme necessarie per tali pagamenti.
Contestualmente i tecnici dovranno rilasciare le prescritte attestazioni di cui all'allegato B) del DM 6 agosto 2020 mediante la compilazione telematica da trasmettere all'ENEA, che rilascerà un numero di protocollo e conseguentemente provvederà a verificare la congruità dell'attestazione.
Il commercialista dovrà quindi effettuare le sue verifiche all’esito delle quali rilascerà il prescritto il visto di conformità, condizione necessaria per poter cedere il credito all’impresa esecutrice o alla banca che a sua volta dovrà contribuire ad aggravare il percorso burocratico richiedendo e verificando una quantità di documentazione che andiamo ad esemplificare nello specchietto sottostante.

Titolo di detenzione/possesso dell'immobile.

Proprietario, nudo proprietario, usufrutto, uso, abitazione o superficie, comodatario.
Certificato rilasciato dai pubblici registri immobiliari.

Detentore (locatari, comodatari):

contratto di locazione/comodato registrato;
dichiarazione di consenso da parte del proprietario.

Familiare convivente o di fatto del possessore/detentore:

certificato anagrafe (in caso di convivenza);
titolo di possesso (certificato immobiliare o contratto registrato);
dichiarazione di consenso da parte del proprietario.

Coniuge separato assegnatario immobile intestato altro coniuge:

documentazione attestante l'assegnazione;
titolo di possesso (certificato immobiliare);
dichiarazione di consenso da parte del proprietario.

Futuro acquirente, con preliminare di vendita regolarmente registrato, immesso nel possesso dell'immobile:

preliminare registrato da cui si evinca l'immissione in possesso (per esempio il contestuale comodato);
dichiarazione del consenso da parte del proprietario.

Dichiarazione sostitutiva atto notorio: le spese sostenute/da sostenere per i lavori agevolabili sono/saranno a proprio carico, quindi con assenza di eventuali contributi.
Dichiarazione sostitutiva d'atto notorio: l'immobile non è detenuto nell'ambito di attività di impresa o di attività professionale (non applicabile a sisma ed eco bonus).
Soggetti diversi dai proprietari e titolari di altri diritti reali di godimento: documentazione attestante il possesso di reddito nell'anno in cui si sostengono le spese agevolabili come contratto di lavoro, busta paga mensile, pensione, fatture emesse, redditi di natura finanziaria (interessi attivi, conto titoli, conto deposito).
Altra dichiarazione sostitutiva d'atto notorio con la quale si impegna a ottenere e produrre a richiesta tutta la documentazione necessaria ai fini del trasferimento del credito di imposta come previsto dal DL 19.5.2020 n. 34 (c.d. decreto "Rilancio").
Titolo abilitativo edilizio (se previsto) o l'autocertificazione inizio/fine lavori. Ad esempio, abilitazioni amministrative dalle quali si evince la tipologia dei lavori e la data di inizio dei lavori se previste dalla tipologia di intervento o, in assenza, autocertificazione che attesti la data di inizio e fine lavori.

Allegati tecnici

I documenti iniziali

Autodichiarazione del cliente che attesti se ha usufruito di bonus per interventi simili negli ultimi 10 anni, specificando dettaglio (il requisito in verità era presente nella bozza del decreto "Requisiti" del Ministero dello Sviluppo economico poi è stato tolto);
Visura catastale;
APE stato iniziale;
Analisi preventiva e fattibilità (salto 2 classi);
Relazione tecnica ai sensi della legge 10/91;
Dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica;
Pratica edilizia;
Prospetti in dwg;
Preventivi e/o computi metrici;
Dati e trasmittanza serramenti sostituiti;
Documentazione fotografica intervento;
Certificazioni serramenti nuovi;
Dati e certificati nuovi oscuranti;
Schede tecniche materiali acquistati e dichiarazione di corretta posa.

Avanzamento lavori dopo almeno il 30% degli stessi

Comunicazione inizio lavori;
Preventivi e/o computi metrici;
Fatture SAL e computi metrici quantità realizzate;
Documentazione fotografica e SAL;
Asseverazione di cui al co. 13 dell'art. 119 del DL 34/2020, resa ai sensi dell'art. 2 co. 7 lett. b) del decreto "Asseverazioni" su modulo Allegato 2 al DM;
Scheda descrittiva dell'intervento;
Ricevuta informatica con il codice identificativo della domanda.

A fine lavori

Preventivi e/o computi metrici;
Dichiarazione di fine lavori;
APE stato finale;
Fatture e computi metrici quantità realizzate;
Documentazione fotografica a fine lavori;
Asseverazione di cui al co. 13 dell'art. 119 del DL 34/2020, resa ai sensi dell'art. 2 co. 7 lett. a) del decreto "Asseverazioni" su modulo Allegato 1 al D.M.;
Segnalazione Certificata di agibilità;
Scheda descrittiva dell'intervento;
Ricevuta informatica con il codice identificativo della domanda.

A proposito di inutile burocrazia, faccio rilevare che la documentazione sopra elencata (richiesto dalla banca) è la medesima predisposta ed attestata dal tecnico per la trasmissione all'ENEA e che la documentazione verificata dal commercialista (presenza di redditi del richiedente nel periodo d'imposta, contratti di locazione, comodato, fatture dei lavori, bonifici parlanti, attestazione per le agevolazioni su non più di due immobili, …) è la medesima documentazione attestata dal commercialista in sede di trasmissione telematica del modello di cessione del credito.
In una parola come complicare gli affari semplici.

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