FABBRICATI COLLABENTI CON AGEVOLAZIONE PRIMA CASA

L'Agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello 26.5.2026 n. 108, ha ammesso la possibilità di applicare le agevolazioni prima casa di cui alla Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, all'acquisto di fabbricati collabenti, classificati in categoria catastale F/2, purché l'immobile venga effettivamente destinato ad abitazione entro il termine triennale di decadenza utile per l'esercizio dell'attività accertativa.
Cambio di orientamento 
Con la risposta in commento, l'Agenzia delle Entrate muta orientamento rispetto a quanto a suo tempo affermato nella risposta 30.8.2019 n. 357 e si allinea, invece, al recente pronunciamento della Corte di Cassazione (Cass. 16.2.2025 n. 3913).
Fabbricati collabenti
Secondo la definizione fornita nella R.M. 16.11.2023 n. 4/DF, i fabbricati collabenti "sono beni immobili presenti nell'archivio del Catasto Edilizio Urbano (o Catasto dei fabbricati), seppur privi di rendita". In particolare, tali immobili "sono classificati nella categoria catastale F/2, trattandosi di immobili diroccati, ruderi, ovvero beni immobili caratterizzati da notevole livello di degrado, che ne determina l'assenza di autonomia funzionale e l'incapacità reddituale temporalmente rilevante". In pratica, si tratta di immobili diroccati o in tale stato di degrado da non essere ritenuti idonei a produrre reddito. 
Agevolazione prima casa
I dubbi sulla possibilità di applicare le agevolazioni prima casa agli immobili catastalmente classificati in F/2 deriva dalla circostanza per cui la norma che disciplina le agevolazioni prima casa per l'imposta di registro e l'IVA (Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86) definisce il campo di applicazione del beneficio circoscrivendolo alle "case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9".
Per questo motivo, nella risposta n. 357/2019, l'Amministrazione aveva escluso l'applicabilità del beneficio all'acquisto di un gruppo di trulli diroccati, valorizzando il fatto che la classificazione catastale (F/2) dei fabbricati collabenti rappresenta una classificazione durevole (diversamente da quella degli immobili da costruire) che individua "fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l'incapacità di produrre ordinariamente reddito"; per queste ragioni, l'Amministrazione ne aveva escluso l'assimilabilità alle "case di abitazione" e, pertanto, ne aveva dedotto l'incompatibilità con le agevolazioni prima casa.
Posizione della Corte di Cassazione
Sul tema è poi intervenuta la Corte di Cassazione che, con la pronuncia 16.2.2025 n. 3913, ha sancito che anche i fabbricati collabenti, catastalmente classificati come F/2, possono accedere alle agevolazioni prima casa, in quanto suscettibili di essere destinati, con i dovuti interventi edilizi, all'uso abitativo. In particolare, la Suprema Corte ritiene che né l'assenza di attuale destinazione ad abitazione, né la classificazione F/2 configurino impedimenti all'applicazione del beneficio "prima casa", posto che anche il tenore letterale della Nota II-bis va in questa direzione, ove esclude solo i fabbricati classificati A/1, A/8 o A/9. Inoltre, la Cassazione ha evidenziato che, se l'idoneità ad abitazione al momento dell'acquisto non è richiesta per gli immobili in costruzione, non può essere richiesta per i collabenti.
Cambio di orientamento dell'Agenzia delle Entrate
Con la risposta n. 108/2026, l'Agenzia delle Entrate si allinea a questa ultima posizione della giurisprudenza di legittimità, affermando la possibilità di applicare le agevolazioni prima casa alla cessione di un fabbricato costituito da un'"unità collabente ed area scoperta pertinenziale, censita a catasto fabbricati in categoria catastale F/2, costituita da trulli con forno a legna, camini e cisterna" (per una curiosa casualità, infatti, sia la risposta n. 357/2019 che la 108/2026 riguardavano l'acquisto di trulli diroccati).